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オレンジ - 23/9/2(土) 2:20 -
大家業をしています。
今回、家賃の支払いが遅いテナントに当たってしまいました。
毎月嘘っぽい言い訳を堂々と言ってきます。
くだらないやり取り話ですが、お暇があればアドバイスください。
手短に書きます。
今年５月１日から来年４月３０日までの１年間のリース契約です。
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５月家賃：
First month rentとsecurity depositを３月末、契約完了時に受領（アパート下見やリースのやり取りなどテキストもメールも反応がとてもよく、短時間でお金を受け取ることができ、良いテナントだと思っていました→この後豹変）
６月家賃：
６月７日にチェックが届いたが、６月１８日にチェックがバウンスしたと銀行から通知。
すぐに払うよう言ったところチェックを再送したと言うが１週間待っても届かず、おそらく紛失だろうとなり、次はMoney Orderで送ると言われたがMoney Order取り扱い店がなかなか見つからないと言い訳し、結局７月７日に届いた。
７月家賃：
上記６月の家賃と同封で７月７日に届いた。
８月家賃：
８月７日に家賃が届いてないと連絡したら、すっかり忘れていたと。翌日Money Orderを送ったというが１週間経っても届かず、再度連絡。既に送ってあるの１点張り。８月１６日、5-day Demand NoticeというNoticeを受け取って５日以内に支払いをしないとEvictionプロセスを始めるというLegal Noticeを送ったところ、「送ったMoney Orderが誰かに盗まれたことが分かってRefund Processをしている。こんなNoticeを送ってきてどういうつもりだ。アパートにたくさん修理箇所があるからそのリストを送るからな」という威圧的なテキストが来ました。結局８月２１日に家賃を受け取ることができました。
９月家賃：
母親が亡くなって葬式代を出したので今月の家賃は遅れる（Obturityを送ってきたので亡くなったのは本当の話でした）８月のようにLegal Noticeをまた送ってきたら大問題にしてやる。今週末までに修理リストを送るからというテキストが来ました。
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９月分の家賃が遅れるというテキストが最後のやり取りで、そのテキストに返事をしていません。
主人はテキストは既読無視して９月１６日に２度目のLegal Noticeを送ればいいと言っています
（１５日以上遅れないとLate扱いにならない州法です）
私はとりあえず
「Ｉ need to receive September rent on due which is on Sep.1」というテキストくらいは送ったほうがいいと思っています。
みなさんなら、この状況ならもう放っておきますか？それとも一言だけでも「９月分の家賃を払うように」とテキストしますか？
まだ入居して間もないので残り９か月こんな感じで嫌なやり取りをするんだろうなと覚悟していますが、あんな好印象だったテナントが入居後豹変するとは。
自分の見る目のなさにがっかりしています。
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今は昔 - 23/9/2(土) 2:29 -
もう20年くらい前になりますが、アパートを借りた時は一年分12枚のチェック（日付は月毎の１日）を先渡し式でした。
今年引き払った３年間住んでいた息子のアパート（シェアですが各人が家賃を会社に払います）はやはり上記のやり方か銀行自動引き落としでした。
毎月家賃を徴収しにいくとか賃借人が持ってくるって言う方法の利点は？
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契約通りです - 23/9/2(土) 2:36 -
私も大家です。
契約書に書いてある通りのことしかしていません。
また法的に許容される大家の権利を履行します。
私の住む州はDue（契約上はその月の１日）に入金がないとペナルティが発生します（契約上150ドル）。
その後も支払わなければ、３日おいてドアにNoticeを貼り、またWritte eviction noticeを本人に送ります。
私の住む州では、年に１回の支払い遅れは大家が許容しなくてはなりませんが、
２回目からは支払いの受け取りを拒否し、
実際にテナントをEvictionするプロセスに入ることができます。
あなたのようなケースはテナントが悪質なので、
Evictionにかかる弁護士のフィーもテナントもちの判決がでることがほとんどです。
テナントが何と言おうと、私は無視です。
ただただ淡々と法上有効で契約にかかれたことを遂行してます。
また、テナントが脅すようなテキストを送ってきて怖いとか身の危険を感じるのであれば、私なら警察に相談します。
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次回からはＡＣＨを使うことをお勧めします。
テナントの口座からDUEに自動引き落としで、あなたの口座に自動で振り込まれます。
チェックを受け取った受け取らないの手間がないので、便利だと思います。
無料です。
それから賃料の支払いにおいては100％確実とは言いませんが、私はクレジットスコアが730以下で、クレジットhistory上支払いの遅延やOpen collection履歴のあるテナントは内見すらさせていません。
もし同じような基準でテナントを選んでいるのであれば、余計なお世話ですね、すみません。
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店子 - 23/9/2(土) 2:36 -
対人なので慎重に扱わないと危ないです。
素人に聞くより専門家に相談した方がよくないですか。
相手がどんな人物かわからないし、一歩間違ったら事件になりかねない。
ここで無責任な意見を聞いて、夫が刺されたりしたらどうするの。
専門家を挟んでレターを送ってもらうとかしても、入院費より安く済むと思いますよ。
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オレンジ - 23/9/2(土) 3:01 -
まずは３人のレスをくださった方、お時間を割いてくださりありがとうございます。
これから出かける用事があるため、付け加えで情報を書かせて下さい。
来週 州のAttoney Generalにまず相談をするつもりではいます。
私の州では１５日過ぎた時点でLateとみなされます。
また１５日を過ぎたらLegal Noticeを出せます。
これが合計５回になるとEvictionできるのではなくEvictionプロセスを始めることができます。
契約書には１日付で支払いをすること、５日以降は１日につきペナルティーがつくことも書き足していますが、そんなペナルティーは正直どうでもよくただたんに毎月家賃を払ってほしいだけです。
前投稿に書き忘れしましたが、
６月、７月と家賃が遅れるたびに「Onlineで払えるようにすれば紛失や配達遅延の問題は起こらないのに！」と大柄に感じ取れるテキストが送られてきました。
それで今月９月からはオンライン支払いをできるようにし、それを伝えるメールを送ったら「母親が死んで葬式代が、、、」の返事が来た次第です。
もう代わりのテナントが見つからなくとも来月にでも出て行って欲しいのが本音ですが、テナントは法律でなんだかんだと守られているように感じます。
長々と書いてしまいましたが、皆さんなら一言テキストを送る？それとも送らない？が聞きたかったことでした。
相手にせず法律に従うのみですかね。
あー
参ります。
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契約通りです - 23/9/2(土) 3:14 -
>１５日以上遅れないとLate扱いにならない州法です
よくわかりませんが、
正確に言うと
Dueが毎月１日でGrace periodが1５日あるということでしょうか？
Dueが１日であれば２日目からLate paymentだと思うのですが。
１５日までに支払えばLate feeが加算されないだけで。
私の住む州にはGrace Periodがないので、１日の５時を過ぎた時点でLate paymentになります。
昔小切手をもらっていたときには３日くらいまで待ってました。
で、Late noticeを送っていました。
今月は月曜日が休日なので、
私があなたの状況なら９月５日にLate noticeを送り、
15日までにチェックが手元に届かない場合はＬａｔｅ ｆｅｅを頂くことになりますとメールを送ります。
テキストじゃなくてメールがいいですよ、
テキストだと何十日かで消えちゃうから。
テナントからのテキストは相手にしなくていいと思います。
15日までに小切手が届かない場合は、
１６日にＬｅｇａｌ Ｎｏｔｉｃｅを送り、
小切手が到着しなかったのでＥｖｉｃｔｉｏｎのプロセスを始めます、とメールを送ります。
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千代田線 - 23/9/2(土) 3:57 -
なんだか、毎月毎月、でっちあげのような理由ばかりですね。
まあ、関係ないですよ、どんな理由があろうと支払日までに家賃が払われなかった、その事実一点のみだと思います。
長年の信頼と実績があり、
本当に同情するべき事情があれば、
大家の裁量で便宜を図ってあげる親切さも大家さん次第だと思いますが、
このテナントは、そんな信頼と実績もまるでないのに、逆ギレなんてとんでもないですね。
粛々とリース契約の通りのアクションを起こすべきだと思います。
最初からそんな感じで遅れ遅れやってきたので、
それで何とかなると足元見られていたのかも知れませんね。
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しない - 23/9/2(土) 4:30 -
弁護士を頼んだらどうですか？
うちの日本の叔母、家賃収入で生きてるけど、間に不動産を挟む。
賃貸客とオーナーが直接やり取りすると、恨みを買ったり色々あるんで、どうか間に誰か挟んでください。
旦那さんがケチで全部夫婦でやる人だったら、危険なんで離婚した方がいいかも。
貧困層相手の商売はやめた方がいいと思います。
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シナモン - 23/9/2(土) 4:57 -
そのテナントは確信犯ですよね。
法律もペナルティも知ってる上でやってることでしょう。
だったらテキスト送っても意味ないのでは。
あなたがアクション起こすたびに威圧的な反応してるようですから、
リマインダーを送るということも、
そういう反応を引き起こすきっかけを与えるだけではないですか?
私だったら送らないで、ビジネスライクにペナルティを請求、eviction の手続きができる日数が経てばすぐに手続きします。
きっとEvictされないギリギリで支払いますよ。
巧妙な詐欺師ほど第一印象はいいです。
泣き落としもうまい。
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藍 - 23/9/2(土) 6:55 -
脅迫された証拠として専門家に相談されたらいかがでしょうか
いずれにせよ状況が好転することをお祈りします
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キャラメル - 23/9/2(土) 7:31 -
ニューヨークですか。
私はカリフォルニアなので、ニューヨークの事は詳しくないのですが、カリフォルニアもニューヨークもテナント寄りの州ですね。
今の時点では何もしません。
経験からいうとeviction serviceを雇った方が安くつきました。
unlawful detainer lawsuit なんですが、eviction serviceはそう言うのを専門にしている弁護士とtie up しているので
もしスムーズに出ていかなかったらちゃんと手続きしてくれます。
途中まで自分でやって、最後に弁護士を雇うよりずっと安上がりでした。
このテナントは多分何回もそういうのをやっていると思います。
YouTubeにsquatterのビデオが一杯あります。
おたくの貸家に損害与えられないと良いですけど。
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ai - 23/9/2(土) 9:10 -
私も同じようなケースがありました。
相手は確信犯でお手上げでした。
全て弁護士に任せましたが追い出すのに1年。
具体的なアドバイスは他の方が書かれた通りなのですが、頑張って下さい！！っと言いたくて。
この手の人達は何をどう言っても無駄だと学習しました。
誰にも言えませんが、うちはシングルマザーと○人にはもう貸しません。
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ケチらないで - 23/9/2(土) 9:41 -
そのテナントは確信犯ですよ。
最初から全て嘘です。
そしてもしかしたらアジア人女性の貴方だから高圧的態度にも出てる。
ご主人や男の人は入りませんか？
私は大家はした事ないですが、知り合いが家を貸してて最初はこんな事沢山あったと言っています。
多少お金掛かっててもリーガルサービスを入れた方がいいですよ。
そして契約の1年後には必ず出て行くようにするんです。
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東京大家 - 23/9/2(土) 11:28 -
キャラメルさんのご返信を拝読し、
うちも日本で賃貸業をしているので、
他人事ではないと思い（間に地元で一番の不動産屋さんがいます）YouTube を見始めたら止まらなくなりました（汗）。
特にこのニュース、
はじまりがトピ主さんのお話にそっくり、
また今後起こり得ることを予言しているようで．．．
命の危険なく解決できることをお祈りしています。
Serial squatters: Couple has lived rent-free for years, despite being evicted from more than 8 homes
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オレンジ - 23/9/4(月) 2:06 -
お礼のレスがとても遅くなりました。
週末に急な仕事が入りバタバタとしていて、
この悪質テナントのことを一瞬忘れるほどでした。
色々なアドバイスや経験談を聞かせて下さりありがとうございました。
高圧的なテキストから日が経ち、少し落ち着きました、、、というか諦めがつきました。
ビジネスライクに行こうと思います。
こちらからリマインドや余計なテキスト、メールはせず、１６日付で２度目の5-day Demand Noticeを送るつもりです。
州によって法律が大きく違うようですね。
私の州はテナント寄りの法律と感じます。
家賃支払いが１５日遅れた時点で「Late Payment」とみなされ、
大家がDemand Noticeを送ることができます。
なので９月１０日に９月の家賃が届けばLateになりません。
Demand Noticeを送付した日から５日以内、
つまり９/１６にそうした場合９/２１までに家賃を払わなければEvictionできるのではなく、
Evictionプロセスを始める申し立てをすることができます。
申し立てから９日後に裁判、
そこでテナントがアピールしなければ大家が勝ち、テナントに退去命令。
裁判から５日以内にアピールすれば再度裁判になるようです。
こうなると長引きそうですよね。
８月末までに”大家の私がすでに知っていたはずである（と書いていました）”修理箇所を書いたBig Listを送るとテキストが来ましたが、
９月３日の現時点では届いていません。
そのうち色々でっちあげのような修理を頼んでくるのだと思います。
アジア人女性だから足元を見られているとおっしゃっている方がいましたが、そうなんだろうなと思うことがあります。
毎日心配してもしょうがないので、運が悪い自分に気が滅入りますがビジネスライクを貫いて追い出すよう頑張ります。
お礼がおそくなりましたが、皆様の目に留まれば幸いです。
よい週末を。
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カリフォルニア - 23/9/4(月) 15:47 -
とにかく追い出すしかありません。
州によって違いますが、Small Claim 裁判所で訴えを聞いてくれませんか？
そして次回は自動引き落としできる人で会社の雇用証明がある人のみに貸す方が良いです。
この方法で、私は10年間、四家族でしたが、ほぼ海外からの駐在員で家賃が遅れることは１度もありませんでした。
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