|
|
|
|
|
 |
|
 |
 |
 |
今日はヘイズィーというか霞がかかってたというか見晴らしの悪い日で
空気もハワイの空気に比べると息がつまりそうな１日でした。
ロスのダウンタウンの高層ビル群はその為にぼんやり建ってるだけに見えました。
|
ロスの裁判所の近くのロー・ファームに属する弁護士に会いに行ったのです。
場所はバンカー・ヒルという超高級オフィス街です。
最近日本の領事館もここのビルに入居して
日本人在米者から不平不満が沸き上がりました。
なんせ駐車場が無いし高いし不便だし。←駐車場でダブル・パーキングしなくてはいけない。
|
私達の目的地のビルの駐車場代は１５分で２ドル５０セントでした。
だいたい１５分で２ドルあたりです。
私と夫が暫くウロウロしてみつけた安い所は２０分で２ドルでした。
お買い得ね。
それでここに駐車して少し歩きました。
|
帰り道で
三和銀行の入ってるビルは
１５分で２ドル９０セントだという看板を見ました。
すごい高い！
|
ダウンタウンに行きたくない１つ目の理由は駐車場の問題。
２つ目が一方通行ばっかりの問題。
目の前の建物に行くのに今日でも左折左折左折でした。
一応１本（片側）５車線なんです。
これを双方向にすると片側２車線ずつになるから
そうすると交通渋滞で身動き取れなくなりますからね。
それで普通の人はバスを利用するように奨励されています。
|
夫はバスなんか利用出来ない人間なので当然車利用ですが
左折左折左折を繰り返して目的の通りに出て
駐車場を見つけて
地下３階で運よくスペースを確保。
（でもダブル・パーキングですよ。
勝手に入って勝手に出られない）
車から降りたら地上に出なくてはいけないでしょ？
駐車場を見つけてぐるぐる降りて行ったら方向感覚が・・・
結局はロー・ファームのあるビルへ歩いて行くのにまたまた左折左折。
帰り道でやっと大回りしてたのが分かりました。
ハワイで全米第２番目に大きいショッピング・センターで大回りしたのと同じ事を
今日もやってしまいました。
|
ロスのダウンタウンのバンカー・ヒル
歩いてる人間は２種類。
１握りの人種とその他大勢。
１握りの人種とは所謂賢そうな表情をした人々。いかにも法律関係者の顔。脳味噌が歩いてる感じ。
その他大勢とはサンタモニカビーチあたりでウロウロしてるようなお脳をどこかに置いて来たような人々。
私と夫はこっちね。
|
ロスのダウンタウンは古い建物がそのまま改装されて使われているので
中にはギリシア式建築様式をもした作りがあったり
私達の行ったビルは結構荘重な感じでした。ルネッサンス式かな？
ちょっと重い感じ。
最近安っぽい建物ばかり見てたせいで
圧迫感をちょっと受けました。
天井の作りが豪勢でした。
たまには脳味噌のある人達のいる場所というのも訪問すべきですね。
時々はこういう場所にも足を踏み入れないことにはカリフォルニアぼけのままボケてしまいそう。
ちょっと反省しました。
|
銀行もそうだけど
弁護士事務所というのも静かですねえ。
待合室に置いてある本や雑誌も気取ってましたね。
サザビーズの雑誌とか建築の話とか普通の人は読まない系。
せいぜいタイムズが柔らかい系だったかな？
ふぅ〜ん、なんて感心してしまいました。
|
この法律事務所は我がスミス家が３代に亘ってお世話になっているというか
スミス家の＜公的＞法律相談をお願いしてる法律事務所で
親の代までは向こうから弁護士が家に来てくれたのに
金の切れ目が縁の切れ目というか
社会的にどうって立場ではない私と夫ではこちらから足を運ばねばなりませんでした。
今日の秘書も今迄の人とは違う人でした。
今迄の秘書はこの弁護士事務所のエライ人を担当してました。
ハッキリしたもんだなぁ〜
（つくづく）
|
いろいろ法律上の質疑応答をしました。
世間話もちょっとして来まして
２時間ちょっと
細かい法律相談の場合の料金は１時間３００ドルです。
我が家はまとめて払う式。
疲れた〜
|
行きは我が家からサンタモニカへ出て高速通って行きましたが
帰りはロスのダウンタウンから西へ西へとまっすぐ戻って来ました。
コリア・タウンを通ってビバリー・ヒルズを通ってセンチュリー・シティを通って。
今日は人種の違う人と話したので疲れた。
久し振りで頭使うって疲れるね。
脳味噌が眠ってた感じ。
寝呆けたまま帰宅した感じ。
今でも感動が続いていますよ。違う人種に会って来たぞ、って。
|
今週は夫の不動産業の方の仕事が忙しく
昨夜はある書類がやっと出来て来ました。
不動産鑑定の件で、代金８００ドルでした。
サンタモニカでは条件の＜悪い＞コマーシャル用不動産建物は
だいたい１万 sqft ＝３００坪＝１５０万ドル。
条件の良い所は倍ぐらいでしょうね。
条件とは駐車場がしっかりあること、近くに住宅が存在してないこと。
これをクリアしてると高い物件になります。
夫の親しくしてる人の所は同じ条件で賃貸にして
１万 sqft で年に $2.50 per sqft もふんだくっています。
要するに年間３０万ドルね。
ここから業者が管理費引きますから収入はもう少し低くなります。
で、売るとすると、キャピタル・ゲイン（不動産売却益）の税金が２８％で
不動産屋が６％のコミッション取って、あとはエスクロー会社がふんだくります。
結局は持ってる人は売っても半分ちょっと手元に残ればいいかな、という辺り。
今は９月のテロ事件でビジネスが悪いので売れるのか売れないのかという所。
日本も売るとしたら買った時の３分の１なんて言いますからアメリカも同じぐらいね。
|
上記に書いた不動産屋の取り分６％というのは夫の従兄が貰います。
この人が実際の仕事をやってます。
彼がなかなかやり手で？大風呂敷なだけか？
本当は上記の建物を１９０万ドルで売るつもりだったのです。
そしたら鑑定は１５０万ドルで
我が家からジャグァ〜が消えました。
最近アメリカの金利が0.5%引き下げられて
全部で１０回も下がったそうで
我が家から不労所得の夢も消えました。
現在１年定期は3.6%らしい。
義母の会社のヒューズ・エアクラフトの１年定期は５％です。正確には 5.14% 。
１００万ドル定期してやっと３万６０００ドルだけど・・・税金が・・・保険が・・・
１００万ドル銀行にあっても生活出来ない時代が来てると昨日知りました。
そしたら夫が「パートに出るかな」と言い出したのですよ。
それで「アルゼンブライト・セキュリティ会社なら使ってくれるかもね」と言いました。
|
前にも書きましたが
多分ハワイの不動産の話のスレッドで
日本人の人から不動産屋にダマサレテど〜たらこ〜たらというお話。
何度も不動産の売買してる人でもダマサレタと聞きます。
今回は仕事休んで夫の不動産の仕事に聞き耳立ててます。
我が家の場合は実務は従兄がしているので彼に任せっきり。
今日やっと「売り手が不動産屋にだまされる？」という話の例の１つに気がつきました。
|
日本人の場合は「ダマサレタ」というお話、契約書の細かい部分をちゃんと読まずに契約するからだ
と言われます。
確かに契約書の細かい字の部分に大事な事が書かれています。
こっちの方が大事というのは私も気がついてます。
例えばＸＸの超高級サングラスがたったの○○ドルで今ならお買い上げ頂けます
なんてちらしが良く来ますが細かい字にはサービス料が何百ドルとかね。
結局はちっとも安くない。
だけどこういう話に乗る人がいる。
例えば記念の何とかがＸＸドルで買えますなんて広告。
１回のお支払いがＸＸドルで５年だから結局は６０回払いだったりする。
|
以下に書くことは売り手とブローカーの関係ね。
買い手の事はまた別の機会に書くと思います。
だけど売り手と買い手の関係はエスクローというので守られてるから
私が書くことは無いと思うけど。
今日初めて売買契約書なる物を見ました。
売り手がＸさんでブローカーに○○の物件を売って欲しいという契約書の事です。
あなたがアメリカで物件を売る時に最初に交わす契約書のことです。
例えば上記サンタモニカのボロ物件としますね。
評価額が１５０万ドル。
ブローカーは２００万ドルで売りましょうと言います。
売り手は５０万ドルも余分に売れるのかと２００万ドルで手を打ちます。
契約書には２００万ドルで市場にリストアップする。
ついては売り手からブローカーに６％の手数料がリストアップ代から支払われる、と。
でもでも市場が冷え込んでて結局は買い手が１５０万ドルでしか買わないとする。
売り手は評価額が１５０万ドルなんだからやっぱり２００万ドルは要求し過ぎだな、と
ブローカーに１５０万ドルでオーケーを出す。
さてさて・・・・
ここで売り手に勘違いが起きる訳です。
売り手はブローカーに払う手数料は６％と決まってるのだから９万ドルでいいと思ってしまう。
|
売り手は売れるかな？買い手がつくかな？ブローカーはちゃんと捜してくれるだろうか？
とワクワクそわそわしてる内にブローカーへの手数料が６％という意識になってしまうのですよ。
エスクローも無事済んで買い手にDEEDも渡して現金も入って・・・
そこで発生するブローカーへの手数料は？
９万ドルのつもりが１２万ドルだった！
|
ブローカーが買い手を見つけて来たらもう１度ブローカーとの契約書を冷めた頭で読むのがいいですね。
もし市場が冷えててリストアップの金額では売れないなら
ブローカーに「リストアップの金額で売って欲しい」と主張する事。
もしリストアップの金額で売れないなら手数料を下げて貰わなくてはね。
新しい契約書を作成し直さなくては。
それに応じないブローカーなら別な人を捜さなくてはね。
バブルの時には問題なかった契約書がはじけてしまった今はとんでもないことに？！
|
契約書を交わす前に時間はたっぷりあります。
それにブローカーが買い手を見つけて来たらサインする各種の書類を渡される前にも
たっぷり時間があります。
ブローカーに納得行かなければサインしなければいいのです。
当然ですがブローカーが買い手を見つけて来るといろいろな書類にサインさせられます。
アメリカ人には関係ない外国籍の人間に対する国税局の書類とか
物件が地震の可能性のある場所に存在するのかどうか
（カリフォルニアは断層の上に存在してますから）
実に何枚もの書類にサインしなくてはなりません。
でも普通の人はブローカーに払うのは６％と思い込んでいること。
売り値の６％じゃなくて市場に出した大きい方の金額という事
バブルがはじけた今はしっかり頭に叩きこんでおかなくては。
|
こういう失敗談って中近東系や南アジア系の人達は実によく知ってます。
情報交換が凄いです。
でも日本人は「ブローカーにだまされた」とは人に言っても
具体的にどうだまされたのかは人に話しません。
アメリカ系の人は「契約書をよく読まなかったから失敗した」と
責任を自分に帰結させます。
でもそれ以上は親しかったら詳しく言うけど
親しくなかったらせいぜいに「契約書はよく読む方がいいよ」と言うぐらいです。
私は今日不動産取引の書類をいろいろ見て自分の勘違いを知りました。
それは私の頭が冷えてたから気づいただけで
私もきっと当事者だったら売れる値段でいいとブローカーに言うでしょう。
そして後でブローカーから１２万ドル請求されて３万ドルも損したことにやっと気づくでしょう。
ド素人は契約の最初の１枚からドジるのですねぇ。。。
|
日本の友人も１番高い時に不動産を買ってます。
売るに売れない時代になってます。
３分の１で売れればいいんだよ
とも聞いてます。
同僚の日本の親戚がバブルの時に安い買い物だと思って１億５０００万円でマンションを買ったけど
今は５０００万円しない、と言ってます。
売るとしたら５０００万では売れない、って。
それでそこに住んでると言ってます。
もっと凄い悲しいお話は１０分の１になってしまった例。
今はアメリカがバブルがはじけて売りに出してるのが凄い！
昔は不動産はプラスの財産だったのに。
で、買う時はそんなに安くはならないというのが、これまた、不思議。
|
買い手の書類を見ました。
８ページの書類が４セット＝３２枚。
特にカリフォルニアではペスト・コントロール（害虫駆除）問題が大変なんだそうです。
白蟻の事。
それから地震の件。
ブローカーは売り手と買い手の間に入って調整します。
例えば
ペスト・コントロールで買い手が５０００ドル迄売り手に負担して欲しいというのを
買い手はノーと言う。
地震の件ではこの近辺はビバリーヒルズの役所まで行くのだそうです。
ビバリーヒルズの役所が怪しいというのは私も感じてるけど
ブローカーにとってもビバリーヒルズの役所は頭の痛い所らしい。
|
買い手は銀行にローンを申し込みます。
そしてエスクローという段階を踏みます。
エスクローは売り手と買い手の間に入って審査をします。
買い手にとって不利になっていないか
売り手にとって不利になっていないか。
この段階で駄目という事態も発生します。
この手続き代金？は買い値の１％なのか上記の話で従兄は１万５０００ドルを
買い手が払うんだと言ってました。
買い手に原因があってこの売買がキャンセルされると売り手に１万５０００ドルが渡る。
売り手に問題があればこの１万５０００ドルが買い手に払い戻される。
私が聞いた日本人の「だまされた」という話にエスクローで２万ドル損した
というのがあります。
戻らないお金だったのでこの人はかなり怒ってました。
だいたい日本人にはエスクローというのが分からない。
昔は私の勤めてた銀行でもエスクローをやってたのですけど（何のこっちゃ）と思ってる内にエスクロー部門が廃止になったので全然分かってない。
もし不動産業の人がこれを読んで誤りがあれば教えて頂きたい。
私としては日本人が不動産がらみで「だまされた」というのが２つ見えて来たところ。
１つは売り手がブローカーとの契約で払う手数料６％の解釈の誤解。
１つは買い手がエスクローで負担する契約金の解釈の誤解。
|
このエスクローというのは時間としては１ヵ月から１ヵ月半ぐらいかかります。
今は来週アメリカ国民最大の祝日である感謝祭があるので事務業務は停滞中。
そして来月はキリスト教徒最大の祝日であるクリスマスがあるので業務は停滞。
役所もこの大きな祝日を前にして休暇を取るから業務は停滞どころか停止。
今の時期に事を起こそうという人には最悪のタイミングだということ。
今回はいろいろ勉強したな＞わし
|
夫が言うには今の定期の率は１。６％ほどなんだそうです。
この間０。５％下がったばかりだし。
ホントに預金生活者受難の時代です。
これでますます将来が不安に。。。
|
売り手はエスクローが済んだらエスクロー会社に２０００ドルほど払うことになるそうです。
今日従兄がエスクロー会社に行きました。
グレンデールと言ってたから「トランズアメリカ・タイトル・カンパニー」とかいう
会社だと思う。
大きなタイトル会社が数軒あるコトは知ってたけどここがエスクローをやってるとは
全く知らなかった。
|
従兄がグレンデールのタイトル・カンパニーに行ってエスクローの書類を持って来たので
ちょっと見ました。
２０枚！
これに必要な事を書き込んでサインして
それからノータリーサービスでサインを確認して貰って←日本だと印鑑証明の手続きみたいなもの？
それでエスクロー会社の審査を待つことになるらしい。
４５日から９０日かかると書類には書いてありました。
|
そして当の建物は「インスペクション」の洗礼を受けることになります。
特に白蟻
更に塗料に昔は鉛を使用してたので
それからアスベスト（石綿）が健康に良くないという事で
その他
|
＜２０＞に書いた
アメリカ人には関係ない外国籍の人間に対する国税局の書類
ですが
これは物件が５０万ドル以上で
売り手が外国人で既にアメリカから出国した場合
買い手は国税局に１０％支払う義務があるのだそうです。
それで買い手は売り手が非居住外国人かどうか確認する義務があるのだそうです。
また非居住外国人は不動産譲渡損益が出た場合は還付を請求出来るのだそうです。
|
去年１２月に亡くなった鈴木その子さんの遺産額凄いですねえ。
総額８８億３９００万円で
株と不動産と預貯金で６９億円。
負債が４億円。
相続税が５５億８０００万円。
最高税率８０％が適用されたのかな？と思ってしまいましたよ。
毛皮や宝石や家具や車や家財道具は殆ど課税されてないみたいだな、と。
控除がどうなってるのか他人には分からないけど５６億どうやって払うのか
ちょっと聞いてみたい気が・・・
不動産は物納かな？
|
１時間半前に不動産のブローカーやってる従兄から電話があって
インスペクターがやっと終わったところ
と言いました。
物件の検査って夜８時半までやってるらしい。
今夜のインスペクターは役所から来てる人で
これが終わると銀行からのインスペクターやら不動産鑑定士が調べます。
最近不動産してるな＞わし
|
昨日得た情報：
数年前不動産を購入した人の場合
確かエスクローは買値の３％だったと。
物件が１０万ドルのささやかなモノで、３％だった、と。
というお話を頂きました。
この人の場合はエスクローに２ヵ月かかったと言ってました。
|
アメリカの不動産売買の時は更にクロージング・コストというのもかかるので
混乱があるかも。
とにかく何とかかんとか思わぬ費用が出て行きます。
またまた新しい動きがあったら書き込みます。
|
さっき従兄が来てて夫に説明した後に私が出て行ったので
あんまり聞いていませんが
建物の売買がエスクローになると
買い手側の人間がウロウロします。
買い手は待てないのでいろいろ寸法を計ったり
検査の人間が来たり
でも時間が経てばエスクローが終了します。
そうすれば売り手は保険を解約したり光熱費関係を閉じたり市の管轄のゴミ収集を
断わったり、エスクローをクローズするのに合わせて終わらせます。
それからエスクロー会社が売り手に代金を支払います。
たいていクーリアー・サービスが小切手を売り手まで配達します。
今日はそんな話を従兄が話してくれました。
|
エスクロー会社はお金が売り手に支払われると
1099 という国税局に報告する書類を作成しますから
インチキが出来ないです。
|
今日は従兄から電話があり夫と話してるのを聞き耳立てました：
サンタモニカ市の不動産に関する条例では
車庫は 1000sqft につき１台分なきゃいけない
のだそうです。
つまり床面積３００坪の小規模オフィスだったら１０台分の車庫が必要だと。
これは・・・
駐車場をこんなに完備してる不動産なんて凄い高価な物件でしょう。
サンタモニカで３００坪のオフィスの建物だったら以前は車５〜７台分で
あとは路上駐車が出来たのですが
最近は人が多過ぎて路上駐車場が無いのです。
それでサンタモニカ市としては新しく売買する場合に駐車場が完備してないということで
干渉するわけです。
不動産に詳しい人ならこれがどういう意味かお分かりでしょう。
|
いよいよ不動産の売買が終わりに近づくとエスクロー会社からブローカーに
権利書の譲渡のサインを貰って来るのを求められます。
これにサインをして公証人の認定を受けなければならない。
この時公証人の記録簿にサインして拇印を押すのですが
日本語は縦の文章だから実印（他の書類では拇印）も縦に押しますよね。
英語は横書きなので拇印を横に押すのです。
９０度回転させるということね。
ま、この時までにはいろいろな検査を終わり、
また銀行の鑑定も終わって
買い手の方のローンの最終段階に入ります。
早くて５日はかかりますし普通は２週間はかかります。
私が勤めてた銀行ではもっと掛かってたような記憶ですが。
|
ではワタクシしか書けないような暴露書き込みをします！
例えば１５０万ドルの建物を売却して結局はいくら手元に残るか？というお話：
総額・・・・・・・・・・・・・・＄１、５００、０００
エスクロー代・・・・・・・・・・・・・・＄１、５００
書類郵送代・・・・・・・・・・・・・・・・・・＄２０
権利書書き換え代（市）・・・・・・・・・＄４、５００
権利書書き換え代（郡）・・・・・・・・・＄１、６５０
ブローカーへの謝礼（６％）・・・・・・＄９０、０００
タイトル会社への手数料・・・・・・・・・＄３、３４７
合計支払い分＄１０１、０１７
１５０万ドルを売って手数料が１０万１０１７ドルの支出で
実は固定資産税の払い戻しが少し受けられるので
もう少し余分に手元に戻ります。
ここから翌年キャピタルゲイン税（国）と州税を支払います。
さて数字の部分がうまくアップになりますでしょうか？
| 【 彦島を熱く語る！！一覧に戻る 】 |